Acomodo industrial en México

China, Japón, Alemania, Austria y Suiza ya buscan espacios para diversificar y aprovechar el T-MEC. 2020 ha sido un gran reto para el mercado industrial y logístico en todo el mundo. México presenta un mercado industrial y una cadena logística que tratan de adaptarse rápidamente a un incremento de alrededor del 60% en la actividad de e-commerce en el país, de acuerdo con la AMVO (Asociación Mexicana de Ventas Online) al 2020.

Se presenta más demanda por espacios logísticos no sólo en la ZMCMX (Zona Metropolitana de la Ciudad de México), sino en Monterrey, Guadalajara, León y Tijuana.

La actividad durante el primer semestre de 2020 fue ampliamente dominada por el sector logístico y distribución, pero sólo los mercados de la frontera norte continuaron con expansiones manufactureras principalmente de los sectores de equipo médico, alimentos y bebidas y empaques.

Al segundo semestre de 2020 (2S20) y posiblemente  durante 2021 habrá un incremento de la demanda (con proyectos firmados) y de la demanda potencial (con empresas activamente buscando espacios) para empresas del sector manufactura (alimentos y bebidas, farmacéuticas, equipo médico y proveedores automotrices).

Europa y Asia

Por países, la demanda de espacios ha empezado a registrar tendencias emergentes que pueden convertirse en la diversificación del mercado de inversión, con la presencia de Asia-Pacífico como China y Japón ganando terreno, así como Alemania, Austria y Suiza muy impulsados por la nueva inversión en la industria farmacéutica y de equipo médico por la emergencia sanitaria.

De acuerdo con CBRE, durante los primeros nueve meses del 2020 la actividad de los bienes raíces industriales superó en 6% la demanda neta del mismo periodo de 2019 con 1.6 millones de m2.

La vacancia a nivel nacional ronda entre el 5% y 6%, y hay mercados como la Ciudad de México o Tijuana en donde la vacancia es muy baja derivado de la escasez de tierra para construir desarrollos especulativos, factor que ha impulsado la renta al alza.

Pauta nacional  

Zona Metropolitana de la CDMX: Al cierre del 3T20 la absorción neta de la CDMX registró 227 mil m2, un decremento del 33% al 3T19 por desocupaciones. El precio de salida se mantuvo con 5.79 dólares/m2/mes. La construcción reportó 354 mil m2, 49% mayor a la del mismo periodo del año anterior. Destaca Tepotzotlán, donde hay en construcción más de 100 mil m2 en proyectos BTS para empresas de logística y e-commerce.

Bajío, Guanajuato, Querétaro, SLP y Aguascalientes: Al 3T 2020 se registraron 262 mil m2 de absorción neta, cifra 26% mayor a la reportada en el mismo periodo del año anterior, impulsado por la demanda en Guanajuato y Querétaro.

Cd. Juárez y Tijuana. Al 3T20, la demanda neta de Juárez cerró en 128 mil m2, una disminución de 37% al 3T 2019. La vacancia reportó 2.3%, en línea con el cierre del 3T 2019. El precio promedio de renta se colocó en 4.79 dólares/m2/mes, 3% menor al 3T 2019. Tijuana se ha mantenido activo, con una absorción neta de 185 mil m2, cifra 58% mayor a la registrada al 3T 2019 de 117 mil m2. La vacancia cerró en 0.5%, 0.9 puntos porcentuales por debajo de la del 3T 2019, decremento derivado de la demanda en la región.

Monterrey, Saltillo y Reynosa: Al 3T20, Monterrey es el segundo mercado más activo en absorción neta, reportando 366 mil m2, un incremento del 24% contra el mismo periodo del año anterior. Reynosa se reactivó y cerró 93 mil m2 de absorción neta, triplicando la de los primeros nueve meses del 2019. Saltillo alcanzó 97 mil m2 de demanda neta, lo que representó un incremento del 5% con respecto al cierre al 3T 2019. Con respecto a los precios de salida de esta región están entre $4.16 USD/m2/mes y $4.20 USD/m2/mes, ligeramente por debajo del promedio a nivel nacional.

Guadalajara: E el sexto mercado con más inventario (3.4 millones de m2) fue el mercado que más creció en términos de demanda nueva, alcanzó más de 190 mil m2 al cierre del 3T 2020, cifra que superó 41% la del mismo periodo del año anterior.

A nivel nacional el e-commerce ha registrado una demanda bruta del 15%, cifra 1.5 veces mayor a la reportada al 3T19 (6%). Esta demanda incluye 100 mil m2 en espacios especulativos, y 200 mil m2 en 4 proyectos BTS actualmente en construcción en la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y León. Por: Samantha García